【天信資訊】關于房地產評估報告審核相關問題的學習探討
房地產估價報告審核實際上是對房地產估價師或房地產估價專業人員已完成的房地產估價報告進行檢查并提出評判意見的行為或過程。
房地產估價報告審核可以分為外部審核和內部審核兩類。
外部審核是指由房地產行政主管部門、行業協會或客戶組織人員對已向委托方(或相關當事人)提供的房地產估價報告進行的質量評判性審核。
內部審核是指房地產估價機構組織內部人員對本機構已完成但尚未向委托方(或相關當事人)提供的房地產估價報告進行的審查、核對，并提出具體的修改意見，以不斷完善報告內容，提高報告質量。內部審核已成為不斷提高房地產估價師執業水平和提高房地產估價報告質量的最佳途徑之一。我公司實行一般項目的三級審核，特殊項目的四級審核制度。一審為報告制作人，二審為同級別專業人員互審，三審為審核組長審核，特殊項目由技術總監終審。
作為評估審核人員，審核的內容不僅限于評估報告的質量，更應該從防范評估業務的風險的角度進行審核，一般業務的風險主要有：一是來自委托人和產權持有人的風險。如不配合，提供的資料存在虛假、遺漏、不符合法定要求，缺乏履約能力等；二是來自評估對象的風險。如因評估對象的特殊性導致無法按要求履行核查程序、產權不明晰、對應的評估范圍不確定等；三是來自評估報告使用的風險，主要為超范圍、不當使用報告等。下面將從評估審核依據及審核應重點關注的內容兩個大的方面進行闡述審核的相關事項：
一、審核依據不同的房地產項目類型所依據的法律法規、行為規范不同，審核及估價人員應熟悉不同房地產評估類型的法律法律依據、技術規范、相關估價規程等，下面將重點幾種類型房地產評估的審核依據列示如下：
（一）房地產評估一般法律法規1. 《中華人民共和國物權法》2.《中華人民共和國土地管理法》3. 《中華人民共和國城市房地產管理法》4. 《中華人民共和國資產評估法》5. 《房地產估價基本術語標準》6.《房地產估價規范》7.《城市房地產轉讓管理規定》
（二）房地產抵押評估1. 《中華人民共和國城市房地產抵押管理辦法》2.《中華人民共和國擔保法》3.《房地產抵押估價指導意見》4.《商業銀行房地產貸款風險管理指引》5. 《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》
（三）拆遷評估1.《城市房屋拆遷估價指導意見》2. 《國有土地上房屋征收與補償條例》
（四）司法鑒定評估1. 全國人大-關于司法鑒定管理問題的決定2. 最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、抵押、凍結財產的規定（法釋【2004】15號）關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（法釋【2004】16號）對外委托鑒定、評估、拍賣等工作管理規定（法辦發【2005】5號）關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定（法釋【2009】16號）關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定（法釋【2016】18號）關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定（法釋【2018】15號）273人民法院委托評估工作規范（法辦【2018】5號）3.司法部-司法鑒定程序通則4．《房地產司法鑒定評估指導意見》（討論稿）5.湖南省地方規定湖南省法院系統對外委托社會機構鑒定、審計、評估、拍賣等工作實施細則（試行）長沙市中級人民法院對外委托工作規程。
二、審核關注主要內容：房地產估價報告內部審核除關注評估報告的基本信息外，應重點關注評估的結論及評估業務本身存在的風險。下面就審核人員應關注的事項進行列舉：
1.報告主要內容：估價結果報告：估價委托人、房地產估價機構、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地查勘期、估價作業期。
估價技術報告：估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定。
2.估價委托人基本信息估價委托人為公司的，需收集公司營業執照副本，估價委托人為個人的，需收集委托人的身份證復印件，委托方與產權持有人不一致時，還需收集估價對象產權人的營業執照副本復印件或身份證復印件。報告中需詳細描述委托方信息。
3. 房地產估價機構房地產估價機構信息需準確，除營業執照基本信息外，還應包括資質備案信息等。
4.估價對象權屬信息（重點）估價對象的權屬信息是產生法律風險的根源，估價專業人員需收集估價對象完整、清晰、真實的權屬資料，并在報告中詳細描述。重點關注估價對象產權信息，例如：估價對象產權證附記欄信息，關注是否存在抵押等他項權利，如果有抵押他項權利登記，則需在報告中詳細提示（盡可能將全部信息進行描述），后做特別提示，在辦理本次抵押他項權利登記前，需注銷該他項權利；如果附記或其他權屬資料中未描述抵押等他項權利（資料齊全的情況下），應說明根據委托方提供的產權資料及估價人員現場查勘，估價對象于估價時點不存在抵押等他項權利，本次評估假設估價對象不存在抵押等他項權利；如果因為委托方原因無法提供完整、清晰的產權資料而又需要出具預估或者報告時，報告中應紕漏：由于委托方原因無法提供。。。。。，估價人員無法確定估價對象是否存在抵押等他項權利，本次評估假設估價對象不存在抵押等他項權利。
特別注意：抵押評估時應遵循謹慎原則、殘值評估時不能根據最高最佳利用原則及替代原則。
6.估價依據列出與評估相關的估價依據，做到不濫列不漏列。抵押評估不能漏列抵押評估指導意見、征收評估不能漏列征收評估辦法和地方征收條例、無論哪種評估都需列示《資產評估法》等。
7.估價方法需準確描述估價方法名稱及定義及不采用相關方法的理由.兩種評估方法的結果相差不能超過30%，最終評估結果取值應說明理由。
8.估價結果（重點）Ⅰ、估價結果為委托方及相關報告使用者最為關注的地方，切記不能出現計算錯誤、大小寫不一致、產權證基本信息填寫等錯誤。
Ⅱ、不同評估目的所描述的評估結果要求不同，如抵押評估報告的估價結果處應首先描述市場價值，再描述估價師知悉的法定優先受償款，最后確定估價對象的抵押價值；
Ⅲ、估價結果即估價對象的評估值高低問題。我們日常執業過程中大部分評估的都是估價對象的市場價值，估價對象的市場價值并不是某個值，而是一個區間，我們作為評估專業人員應該獨立、客觀、公正的測算出一個最可能實現的市場價值，若從執業風險角度考慮，也可以說我們所測算的評估值首先應該是大部分估價人員或估價機構最可能出具的市場價值，得出該公允評估值后才能在該價值基礎上進行上浮或下調等決策，如果最初的公允價值判斷有誤，在該價值上進行調整會增加公司高評或低評的價值風險。
9. 估價假設和限制條件（重點）估價假設和限制條件這里是特殊項目或這比較復雜項目最應該認真描述的地方，這里關系到報告使用人能否正確理解評估結論，能否使用評估報告，也是規避評估師和評估機構責任的重要內容。
整個執業過程中存在的對評估結論可能有影響的事項最后通過相關措施而出具評估報告的，都應該在此處進行描述紕漏及相關采用的評估假設，如果該假設不成立，則應重新進行評估出具報告等。
例如：不動產權證或者房產證附記欄缺失，而又需要出具預估函或評估報告的情況，除應該在估價對象權益狀況那里進行描述外，還應該在未定事項假設那條進行描述。如：由于委托方原因，估價人員未能獲取估價對象《不動產權證》附記欄頁，因此估價人員無法確認估價對象是否存在抵押等他項權利，本次評估假設估價對象不存在抵押等他項權利。
10. 估價對象（重點）估價對象為我們評估的客體，明確估價對象是我們做好房地產評估的基礎。明確估價對象及估價對象范圍一般通過委托方的經濟行為目的即估價目的再結合估價人員經驗確定，最終通過評估委托書確定，但評估執業過程中，往往存在由于估價人員經驗不足或者疏忽大意，而導致對估價對象及估價對象范圍界定出現問題，從而引出對評估價格的把握出現問題等。評估中界定估價對象及估價范圍的方法主要有：
①估價對象位置的確定通過對估價對象現場查勘，核實估價對象證載房屋坐落或土地座落是否一致，還可以通過核對權證的分層分戶圖或宗地圖與估價對象實際的房屋戶型結構或宗地形狀進行比對，若估價對象位于城中村或鄉下的，還可以通過問詢相關鄰居等來確保估價對象位置落實準確；商業房地產抵押評估中，應重點關注估價對象位置的準確性，商業房地產的位置對價格有極其重大的影響，總之，估價人員在執業過程中應避免出現因為看錯估價對象位置而帶來的法律風險。
②抵押評估中，要注意抵押評估面積的確定由于中國房地產市場發展過程中，由于不同的房屋政策及歷史登記原因等，導致估價人員所收集的估價對象房屋所有權面積或土地使用權面積中包含了一部分不能進行抵押的建筑面積，執業過程中，需將該部分建筑面積予以剔除。如：Ⅰ、湖南省自然資源廳（原湖南省國土資源廳）在辦理涉及國資的國有土地使用權出讓時，會將規劃路幅或綠化用地面積一起計算到土地使用權面積中，評估人員在執業過程中，除評估目的為辦理出讓手續或處置土地資產的，評估目的為抵押等其他的評估目的時，切記需按照宗地圖所記載的有效面積進行評估。Ⅱ、工業房地產評估執業時，可能會遇到產權證為棟證或層證的，登記的房屋建筑面積中可能會包含如消防樓梯或公共設施建筑面積，如果評估執業過程中以該建筑面積為抵押面積，那么相關當事人在辦理他項權利登記時，會遇到公共設施用房等建筑面積部分不能辦理登記的狀況，給我們的報告使用人帶來麻煩，影響公司聲譽，為避免出現類似錯位，我們的估價人員只有重點關注附記欄及房屋分層分戶圖才能正確確定估價對象抵押面積。
③估價對象的權益狀況估價及審核人員應重點關注估價對象以下幾個方面的權益狀況：Ⅰ、估價對象的產權人。要明確產權人與委托人是否一致，不一致的，應分別描述。執業中應關注產權人與委托人不一致的原因，估價或審核人員結合評估目的，判斷該業務是否存在其他潛在風險。如：政府收購或收回的項目、個人委托了解估價對象拆遷評估的、委托目的為對抗司法評估的，可以因此判斷項目風險，決定是否承接該業務。
Ⅱ、估價對象所分攤土地剩余土地使用權年限。自1990年實施國有土地使用權出讓以來已有近30年，由于發證等原因，在未來幾年，將會有越來越多的房屋所分攤土地使用權年限到期的情況，此類房屋進行抵押時應重點關注由于土地使用權年限即將到期而帶來的風險，土地使用權人需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，且土地使用權續期是有條件限制的，如果在估價對象土地使用權年限僅剩1年，委托人委托評估機構進行房地產抵押評估的，估價專業人員應遵從謹慎原則，不接該類抵押業務，若因為特殊原因需要評估的，估價對象房地產的抵押價值僅為房屋剩余年限的租金收益，不能直接按滿年限進行正常評估后扣除續期所應繳納的土地出讓金。
Ⅲ、估價對象是否存在的抵押等他項權利及法院查封、政府征收等情況。估價人員應根據現場了解、核實產權資料、訪談委托人或產權持有人來確定估價對象是否存在抵押等他項權利，無論是否對評估結論產生影響都應該在權益狀況描述進行詳細描述；估價人員還應關注估價對象是否被法院查封或屬于政府征收拆遷公告范圍，若存在上述情況，不能進行估價對象的抵押評估。
審核及估價專業人員需關注的執業風險很多，上述內容僅為本人在從業過程中的部分經驗積累，未來我們應不斷將我們經驗教訓進行積累匯總用以提高公司整體執業人員抗風險意識，保護好我們的公司平臺。
新形勢下，傳統房地產評估工作正面臨評估數量減少、工作難度增加、各種風險加大、報告評審的可能增多、收費降低、出報告時間縮短等挑戰，如何積極應對這些問題挑戰，對估價及審核人員的要求越來越高，估價專業人員不僅僅再是傳統的專業技術人員，更需要成為復合型專業人員、專家顧問型人才。但同時，我們作為估價專業人員、估價審核人員也無需過分緊張，只需積極學習掌握不同類型項目的相關法律法規及行業規范，做到在遵守相關法律法規及行業規范的同時，履行評估程序，保證評估行為合法，保障評估業務質量，防范評估執業風險。
信行天下 自然天成
END
掃一掃咨詢微信客服
